Guida al mutuo

La legge prevede che la durata sia media o lunga, per cui avremo mutui di 5, 10, 15 o 20 anni, più raramente 25 o 30 anni (anche se attualmente alcuni istituti per lo più stranieri stanno proponendo anche durate fino a 40 anni). Normalmente, il mutuo copre fino all'80% del valore dell'immobile, ma alcune banche finanziano anche fino al 100% di tale valore richiedendo maggiori garanzie (es: doppio reddito familiare, spread  più elevato, polizze integrative).

Esistono diverse tipologie di mutui a seconda del tasso di interesse applicato:
 
Mutuo a tasso variabile:

Il tasso varia in relazione all'andamento di uno o più parametri indicati nel contratto di mutuo, di conseguenza, la rata varia al variare dell'andamento dei tassi di interesse di mercato. Sui parametri di base viene applicato uno SPREAD (ovvero una maggiorazione) che costituisce il rendimento per la banca.

Il mutuo a TASSO VARIABILE è indicato quando:
- si vuole rischiare sull'andamento dell'economia
- si prevede un calo dell'inflazione
- il richiedente ha un reddito medio alto
- il mutuo è di importo elevato.

Vantaggi: il mutuo a tasso variabile offre un tasso iniziale contenuto e una volta a "regime" segue l'andamento del mercato; durate elevate del mutuo (20-30 anni) consentono di contenere l'importo della rata.
 
Mutuo a tasso fisso:

Il tasso di interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo, di conseguenza, è possibile conoscere, fin dalla stipula del contratto, gli importi delle singole rate e l'ammontare complessivo del debito (capitale e interessi) da restituire.

Il mutuo a TASSO FISSO è indicato quando:

- si vuole pagare rate uguali e conoscere da subito l'ammontare complessivo del debito
- si prevede un aumento dell'inflazione e quindi dei tassi
- il richiedente è un lavoratore dipendente con uno stipendio medio
 
Vantaggi: il mutuo a tasso fisso offre la possibilità di pianificare con certezza il bilancio familiare, eliminando il rischio legato all'incremento dei tassi.
 
Mutuo a tasso misto:

E' possibile modificare il tasso di interesse da fisso a variabile o viceversa a determinate scadenze o condizioni specificatamente indicate nel contratto di mutuo.

Il MUTUO A TASSO MISTO è indicato quando:

- si prevede un andamento al rialzo in un primo periodo e magari un ribasso negli anni successivi.
- il richiedente non vuole prendere subito una decisione definitiva sul tipo di tasso.

Vantaggi: il mutuo a tasso misto offre la possibilità di costruire una struttura personalizzata in base alle previsioni future sull'andamento dei tassi.
 
Mutui a due tipi di tasso:

il capitale mutuato è diviso in due quote, di cui una a tasso di interesse fisso e una di interesse variabile. Offre al consumatore una soluzione intermedia tra tasso fisso e tasso variabile.
I mutui elencati rappresentano le principali tipologie contrattuali, ovviamente ogni banca, può combinare i vari elementi: tasso, durata, tipo di garanzia aggiuntiva ecc. in modo da costruire prodotti personalizzati per soddisfare le esigenze della propria clientela.
 
Tasso di interesse:

L'interesse è il compenso che spetta a chi rinuncia all'uso immediato di un capitale (in sostanza è il prezzo che paghiamo per ottenere la disponibilità immediata di una somma), il tasso di interesse è la misura di tale compenso e viene espresso in percentuale.

I tassi di interesse più comunemente utilizzati sono quello "fisso" o "variabile", molto diffusi però sono anche i mutui a tasso "misto". Infine è possibile optare per soluzioni alternative quali il tasso "capped rate" e il tasso "bilanciato".
 
Tasso fisso: il tasso di interesse rimane fisso per tutta la durata del mutuo. Per i mutui a tasso fisso il tasso di riferimento di mercato è l'EURIRS (euro Interest Rate Swap, rilevato su "il Sole 24 ORE").

Tasso variabile: il tasso di interesse varia in relazione all'andamento di uno o più parametri specificatamente indicati nel contratto di mutuo. Per i mutui a tasso variabile il tasso di riferimento di mercato è l'EURIBOR (euro Interbank Offered Rate, rilevato su "il Sole 24 ORE")

Tasso misto: Il tasso fissato inizialmente può essere modificato alle scadenze e alle condizioni stabilite nel contratto.

Tasso capped rate: E' un tasso variabile che può raggiungere un limite massimo oltre il quale non potrà mai salire. In genere lo SPREAD è più elevato rispetto a quello applicato per il tasso variabile normale.

Tasso bilanciato: E' composto da una parte a tasso fisso e una a tasso variabile. E' possibile optare tra diverse soluzioni, modificando il tasso, a seconda del diverso peso che si vuole dare al tasso fisso rispetto a quello variabile.

Infine le banche e le finanziarie, allo scopo di attrarre maggiormente la clientela propongono un tasso d'ingresso, ovvero un tasso promozionale molto basso applicato per un periodo limitato. Terminato tale periodo, viene applicato il tasso previsto contrattualmente (detto "tasso a regime o di ammortamento" il quale è generalmente determinato da un parametro d'indicizzazione (Euribor, Eurirs) aumentato dallo spread).

Spread: Lo Spread è un Valore percentuale (che oscilla mediamente tra l'1% e il 3%) stabilito nel contratto di mutuo e rappresenta la remunerazione per la banca. Lo Spread sommato al tasso di riferimento di mercato (EURIBOR,EURIRS) determina il tasso di interesse applicato al mutuo.

Tasso di usura: il Ministero del Tesoro rileva trimestralmente il Tasso Effettivo Globale Medio degli interessi praticati dalle Banche e dagli intermediari finanziari.

I tassi medi rilevati, aumentati della metà, costituiscono il livello massimo oltre il quale si configura il reato di usura.

ISC = Indice Sintetico di Costo (in precedenza TAEG).

Rappresenta il costo complessivo del mutuo ed e' espresso in percentuale sull'ammontare del prestito concesso; Nel calcolo dell'ISC sono compresi il rimborso del capitale, il pagamento degli interessi e tutte le spese*.

* le spese di istruttoria;

- di revisione del finanziamento;

- di apertura e chiusura della pratica di credito;

- le spese di riscossione dei rimborsi e di incasso delle rate (se stabilite dal creditore);

- le spese di assicurazione o garanzia, imposte dal creditore (intese ad assicurare il rimborso totale o parziale del credito);

- ogni altra spesa contrattualmente prevista connessa con l'operazione di finanziamento.

Grazie a tale indicatore è possibile confrontare i mutui tra di loro e valutare quello più conveniente in termini di costo.

 
Costi

Per valutare la convenienza di un mutuo, oltre a considerare i tassi di interesse è necessario fare a attenzione a tutte le spese connesse all'operazione di finanziamento; dato che tali spese variano sensibilmente da banca a banca, spesso per scopi promozionali, è di grande aiuto ricorrere all'indicatore sintetico di costo (ISC).

Le spese istruttorie

L'istruttoria è la fase in cui la banca apre la pratica e compie tutte le formalità necessarie all'erogazione del mutuo. Le spese di istruttoria variano sensibilmente da banca a banca e in genere oscillano tra lo 0,1% e lo 0,5% dell'importo finanziato (in ogni caso difficilmente scendono al di sotto delle 50-100 euro).

L'imposta sostitutiva

I finanziamenti a medio-lungo termine (ossia di durata maggiore di 18 mesi), sono esenti da qualsiasi imposta indiretta - registro, bollo, ipotecaria e catastale - tuttavia sono soggetti ad un'imposta sostitutiva dovuta dal soggetto erogante (banca) ma sopportata di fatto dal richiedente; tale imposta infatti, va ad incidere sul costo del mutuo con 2 diverse aliquote: 0,25% dell'importo finanziato per acquisto della prima casa - 2% negli altri casi (legge n. 191 del 2004, di conversione del decreto legge n. 168).
 
Perizia del tecnico
 
La perizia tecnica è l'attività finalizzata ad accertare il valore dell'immobile ed è svolta, in genere, dai periti di fiducia della banca. In questa fase la banca dovrà accertare anche la presenza di elementi che potrebbero impedire la concessione del mutuo: abuso edilizio, mancanza di abitabilità, ecc..
Generalmente il costo di una perizia varia tra le 180 e le 300 euro a seconda della banca, del perito e dell'importo finanziato.
 
Parcella notaio
 
Il notaio è un pubblico ufficiale iscritto ad un albo che gli impone l'applicazione di tariffe fisse. Gli onorari per l'atto di compravendita, l'atto di mutuo e le imposte dovute allo Stato (registro - iva e imposte fisse) variano a seconda del tipo di atto, dell'importo dell'ipoteca e dell'ente erogante.
Data la variabilità di tali spese è molto utile valutare differenti preventivi e scegliere il notaio che ispira maggiore fiducia.
 
La relazione notarile preliminare
 
La relazione notarile preliminare prevede una visura ipotecaria e ha la funzione di accertare: - l'assenza o la presenza di pesi e gravami sull'immobile (ipoteche ecc.); - la validità del titolo di acquisto sull'immobile, sia dell'attuale che dei precedenti proprietari. Tale documento è richiesto dalla banca in prossimità dell'erogazione al fine di minimizzare i propri rischi.
I costi della visura e della relazione sono sempre a carico del mutuatario, mentre i tempi variano a seconda della Conservatoria dei Registri Immobiliari.
 
Costi assicurativi
 
Esistono due forme di copertura assicurativa: 
• Le polizze protezione mutui (facoltative)
• Le polizze incendio e scoppio (obbligatorie)

Il costo assicurativo varia in base al valore dell'immobile, all'importo erogato e alla durata del mutuo.

Le polizze protezione mutui sono di solito facoltative e mirano a tutelare il mutuatario in caso di eventi che possono compromettere la sua capacità di rimborso (ad es. decesso, malattia, inabilità, infortunio,  perdita del posto di lavoro, ecc.).

Le polizze incendio e scoppio, obbligatorie, sono forme di copertura assicurative volte a tutelare il soggetto che stipula un mutuo da eventi direttamente collegati all'abitazione. In caso di sinistro l'assicurazione prevede un rimborso pari al costo di ricostruzione dell'immobile ipotecato, estinguendo, quindi, il debito con la banca.

La polizza a protezione dell'immobile e l'eventuale polizza sulla vita contribuiscono ad incrementare il costo di un mutuo, è consigliabile pertanto, prestare massima attenzione anche nella scelta della 

Compagnia assicurativa, ricordando che la banca non può imporre esclusivamente la propria polizza. Infatti, non esiste alcuna norma che obbliga il cliente a sottoscrivere la polizza con la compagnia indicata dalla banca; l'unica accortezza è quella di presentare all'erogazione del finanziamento una polizza (incendio e scoppio) con la clausola di vincolo a favore della banca.
  
Penali: di  anticipata estinzione
 
Ogni contratto di mutuo prevede la possibilita'  
Infatti, non esiste alcuna norma che obbliga il cliente a sottoscrivere la polizza con la compagnia indicata dalla banca; l'unica accortezza è quella di presentare all'erogazione del finanziamento Ogni contratto di mutuo provede la possibilita' di estinguere anticipatamente il debito residuo.

Naturalmente la banca non ha alcuna convenienza  a compiere tale operazione a causa della perdita degli interessi futuri, per cui applica una penale che puo' oscillare tra 1% e il 4% sul debito residuo. La  penale e' di importo maggiore ne caso in cui l'estenzione avviene nei primi anni del mutuo, piu' bassa se avviene dopo i primi 5 anni

N.B. La finanziaria 2007 ha previsto l'abolizione di tali penali ed inoltre ha introdotto una ulteriore novita' con la cosidetta portabilita del mutuo, cioe' la possibilita' di passare da una banca all'altra senza sostenere sostenere costi e senza  l'intervento di un notatio.
 
Aspetti fiscali

Tasse
 
La banca opera come sostituto d'imposta: trattiene dall'importo finanziato una somma a titolo di imposta sostitutiva e la versa direttamente all'ufficio delle imposte.
Prima dell'entrata in vigore del nuovo regime di tassazione (luglio 2004), l'imposta sostitutiva era sempre pari allo 0,25% dell'importo finanziato; oggi l'aliquota dello 0,25% viene applicata solo in caso di mutuo finalizzato all'acquisto della prima casa.
In tutti gli altri casi l'imposta verrà applicata nella misura del 2% sull'importo finanziato.
 
Agevolazioni fiscali
 
Per quanto riguarda le agevolazioni fiscali, e quindi la possibilità di ridurre il costo finanziario di un mutuo, la legge prevede nei confronti di chi contrae un mutuo per l'acquisto della prima casa o ristrutturazione, la detrazione dall'IRPEF lorda del 19% su:
- interessi passivi;
- Oneri accessori (spese notarili, spese di istruttoria e di perizia, oneri fiscali, ecc…);
 

Richiedi informazioni su Guida al mutuo

Il tuo nome:
Il tuo telefono:
La tua email:
Richiesta:
 
 
Accetto e acconsento l'informativa sulla privacy